Согласна с ст.57.3 ГрК РФ, градостроительный план земельного участка, что в сокращении пишется как ГПЗУ, оформляется с целью обеспечить компании, направления которых связаны с градостройдеятельностью, информацией, нужной для архитектурно-строительного проектирования, непосредственно строительства, реконструкции капобъектов строительства в границах земельного участка. Если простыми словами, ГПЗУ можно назвать паспортом земельной территории.
Где получить ГПЗУ, сколько стоит и делается документ?
Владелец земли может оформить ГПЗУ в администрации самоуправления. Подготовка и передача плана производится в течение 14 дней с момента получения соответствующего заявления. Услуга предоставляется совершенно бесплатно.У ГПЗУ имеются свои сроки давности. В соответствии со ст.57.3 п.10, период актуальности документа составляет 3 года. Согласно п.11 ст.48 ГрК РФ, подготовка ПД осуществляется на основании техзадания застройщика или техзаказчика и РИИ, указанной в ГПЗУ.
Почему следует придерживаться регламенту ГПЗУ: разбираем ситуации
ГПЗУ регламентирует, какие объекты могут размещаться на заменном участке и с какими параметрами. Ситуаций может быть множество, чтобы их избежать, проектирование стоит начинать только с получения ГПЗУ. То есть, если начать проектирование до получения ГПЗУ, существует большой риск проделать огромную работу, а после его получения окажется, что объект с заданными заказчиком параметрами на этом участке размещен быть не может. Рассмотрим несколько частых ситуаций.Ситуация №1
На участке уже был расположен, допустим, склад. Застройщик захотел его реконструировать, увеличить этажность с одного до двух. За период владения земельной территорией изменились регламенты застройки города. Заказчик об этом, предположим, не знал. И теперь территория располагается не в производственной зоне, а жилой.Из этого вытекает следующее - реконструкция данного объекта с действующим направлением уже невозможна. При всем этом эксплуатация объекта с данным функционалом без реконструкции разрешена.
Ситуация №2
Застройщик решил построить 17-этажный жилой дом, он передает техзадание проектировщику, тот, в свою очередь, отправляет задание в изыскательную организацию. И вот скважины уже пробурены из расчета на 17-этажного дома, нагрузки на инженерные сети собраны, даже получены ТУ. Следующий шаг застройщика - предоставление ГПЗУ, а в нем допустима исключительно среднеэтажная застройка, то есть здания до 8 этажей.Соответственно, часть проделанной работы становится неактуальна, бурить можно было и меньше, нагрузок можно было запрашивать меньше, застройщик несет большие убытки, которых можно было избежать.
Ситуация №3
У застройщика уже есть актуальный ГПЗУ, проектные работы в процессе, но они затянулись.И на момент поступления документации в экспертную компанию или, к примеру, в период прохождения экспертизы, срок действия ГПЗУ прошел.
- Нужно ли менять?
- Да! К сожалению, в данном случае менять ГПЗУ необходимо.
Кроме того, актуальный ГПЗУ нужен и для получения разрешения на строительство, где прописывается его номер. Если вдруг застройщик получил актуальный ГПЗУ уже после положительного заключения, и только после этого подал документы на получение разрешения на строительство, скорее всего он получит отказ в разрешении на строительство, поскольку в положительном заключении указан иной номер.
Важный момент!
П.2 ст.49 ГрК России гласит, что при подаче ПД на экспертизу, проводится анализ ее соответствия требованиям, актуальным на момент выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена данная ПД при условии, что с указанной датой прошло не более 1,5 года.Если с датой выдачи ГПЗУ прошло больше времени, при проведении экспертизы проектной документации проводится анализ ее соответствия регламентам, актуальным на момент поступления ПД в экспертную компанию. То есть в ситуации актуализации ГПЗУ в момент прохождения экспертизы ПД возможен такой вариант - изменились какие-то техрегламенты, это влечет за собой необходимость корректировки и проектных решений тоже. Данная дата очень важна, поскольку она так же указывается в положительном заключении экспертизы.
Следует отметить, если в процессе проектирования вступили в силу новые техрегламенты, наиболее предпочтительные для застройщика, то возможно легализовать их применение получением актуализированного ГПЗУ, дата выдачи которого будет позже вступления в силу выгодных для застройщика нормативных требований.
Часто встречается такая ошибка – проектировщик указывает в ПЗ в реквизитах ГПЗУ не дату выдачи ГПЗУ, а дату заявления на выдачу ГПЗУ, которая также там содержится, что некорректно. А ведь это может привести к неправильно принятым проектным решениям.
Бывает так, что объект получил положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство, строился без изменений и повторных экспертиз, но на этапе ввода в эксплуатацию срок действия ГПЗУ истек. В таком случае актуализировать ГПЗУ не нужно.
А вот если в проектную документацию внесли изменения, которые требуют повторной экспертизы, соответственно, получения нового разрешения на строительство, то ГПЗУ должен быть актуальным, то есть не старше 3 лет. В такой ситуации часто встает вопрос – «В соответствии с какими нормами следует вносить изменения, какие требования учитывать, действующие при разработке проектной документации или ныне действующие на дату получения нового градостроительного плана?»
При проведении экспертизы проектной документации с внесенными изменениями после положительного заключения проводится анализ в соответствии с требованиями техрегламентов, действующих при первом проведении экспертизы ПД в соответствии с п.45.11, положение №145, если иной не указано в задании на корректировку.
То есть не требуется актуализировать технические решения на новые требования. Но при этом, если получен более актуальный ГПЗУ, то должна быть учтена актуальная информация, указанная в газостроительном плане земельного участка.
На что же важно обратить внимание при получении ГПЗУ?
1. Проектируемый объект должен соответствовать виду разрешенного использования, который указан в пункте 2.2 ГПЗУ. Виды могут быть основные, условно-разрешенные и вспомогательные.
2. Размещение объектов, относящихся к условно разрешенному виду использования, выполняется только с учетом требований статьи 39 ГрК РФ. Иначе необходимо получить одобрение от администрации.
Вспомогательные виды разрешенного использования разрешены лишь в дополнение к основным видам или условно разрешенным видам использования и исполняются параллельно с ними.
3. Проектируемые объекты должны быть расположены с учетом границы допустимого размещения объектов. При этом в различных муниципальных администрациях эти границы могут иметь разные наименования. Так, где-то указана граница допустимого размещения объектов строительства, где-то - зданий, сооружений, а также не капитальных, где-то могут быть отдельно регламентированы отступы до надземных или подземных частей объекта строительства. Детально изучаем формулировки, приведенные в вашем градостроительном плане.
4. Особое внимание необходимо обратить на градостроительные регламенты, указанные в п.2.3 ГПЗУ. Как правило, это коэффициент застройки, коэффициент интенсивности, количество этажей, высота бывает указана и параметры, согласно утвержденной документации по планировке территории, если такая имеется.
Причем могут быть указаны как минимальные, так и максимальные параметры. И те, и другие нужно соблюдать.
5. Также в 2022г. ввели доппункт 12 о требовании к архитектурно-градостроительному облику объекта капстроительства при наличии. Под действие данных регламентов попадают не все территории, но согласование АГО, если требуется, может занять продолжительное время, и это стоит учитывать при разработке ПД.
Мы постарались выделить все важные пункты по ГПЗУ. Рекомендуем в ходе проектно-изыскательской деятельности начинать проработку размещения объекта именно с требований ГПЗУ, отслеживать актуальность ГПЗУ, планировать завершение проектно-изыскательских работ и подачу документации на получение разрешения на строительство таким образом, чтобы ГПЗУ был действующим, особенно актуально при выполнении проектных работ в рамках государственных закупок.
«По материалам экспертного центра «СибСтройЭксперт»
