Передача градостроительного плана происходит в госадминистрации района и, как правило, услуга абсолютно бесплатная для владельца. Здесь есть важный нюанс – дата передачи документа. Именно она определяет актуальность информации для последующих работ над созданием проекта и реализации строительства.
Есть ли сроки давности у ГПЗУ?
Согласно пункту 11 ст. №48 ГрК России, запускать какие-либо проектно-изыскательские процессы необходимо начинать с разбора градостроительного плана земельного участка.Помните, что срок давности документа – 3 г. (согласно п. 10 ст. 57.3 ГрК России). Этот срок обоснован: план должен отражать исключительно актуальные сведения на момент освоения территории, но также предоставлять достаточное время для сбора требуемого пакета документов для получения разрешения на строительные работы. Это дает гарантию застройщику/проектировщику об учете регламентов градостроительного кодекса в момент передачи ГПЗУ. Все это облегчит процесс дальнейшей работы.
В случае необходимости внесения корректировок в проектную документацию с последующим прохождением экспертизы и получением нового разрешения на строительство, ГПЗУ нужно представлять с актуальным сроком давности.
Важные моменты
Следуя п.5.2 ст. №49 ГрК России, при организации экспертизы ПД для объекта капстроительства, изучается ее соответствие техрегламентам, которые действовали на момент передачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена данная ПД. Но это при условии, что с момента обозначенной даты прошло больше 1,5 лет. В обратном случае в процессе проведения экспертизы будет анализироваться ее соответствие требованиям, актуальным на момент передачи данной документации в экспертную компанию.Если в ПД внеслись корректировки уже после получения положительного заключения экспертизы, нужно провести анализ ее соответствия требованиям техстандартов, в силу на момент первоначальной экспертизы, согласно положениям "Об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" (п.45(11)), утвержденного ПП РФ от 05.03.07 г. №145.
Это предполагает, что при корректировке нет необходимости в актуализации технических решений согласно новым требованиям, если таковые не были прописаны в техзадании. Тем не менее, в случае наличия более обновленной версии ГПЗУ, необходимо учитывать данные, которые содержатся в ГПЗУ.
При получении плана, обратите внимание на следующие моменты:
1. Соответствие проектируемого капобъекта разрешенному виду эксплуатации, который указан в ГПЗУ (п.2.2). Это обязательное условие, которое необходимо соблюдать.
2. Расположение капобъектов, входящих в перечень условно-разрешенных видов использования, должно полностью соответствовать регламентам, прописанным в ст.39 ГрК России. А также дополнительные разновидности разрешенной эксплуатации могут быть допущены только как вспомогательные к основным (п. 1.3 ст. 37).
3. Проектируемые объекты должны располагаться на территории не выходящей за грани допустимого размещения. Например, граница расположения капобъектов в зависимости от пункта создания проекта. Необходимо также учитывать «запас» до надземных или подземных частей объектов капстроительства.
Внимательное следование этим пунктам поможет успешно получить и использовать ГПЗУ для реализации строительного проекта.
На что обращать внимание при разработке ПД и получении ГПЗУ?
При разработке проектной документации и получении ГПЗУ необходимо уделить особое внимание следующим аспектам:1. ГрК техрегламенты, прописанные в ГПЗУ (п.2.3), с учетом коэффициентов застройки и интенсивности нагрузки, кол-ва этажей, этажности и иных параметров. Важно соблюдать как максимально, так и минимально допустимые параметры, обозначенные в утвержденном пакете документов по планировке участка.
2. Возможность оформления соглашения на отступление от предельных данных ГПЗУ в соответствие с законом РФ(ч. 1 ст. 40 ГрК РФ), хотя этот процесс долгострочный и не всегда успешный.
3. Участки с особыми условиями эксплуатации территории, указанные в п.5 ГПЗУ, где каждая территория выделяется индивидуальными требованиями и ограничениями, которые нужно учитывать при разработке ПД.
4. Новый пункт №12, его ввели в действие достаточно недавно - в 2022 году, гласит о требованиях к архитектурно-градостроительному облику объекта капстроительства, подлежащему выполнению при наличии. Учтите, что не все участки подпадают под данные требования, но их необходимо соблюдать там, где они применимы.
Что рекомендуют эксперты?
При организации проектно-изыскательных процессов рекомендуется следующее:- Планировочные работы по расположению объекта проводить с учетом требований ГПЗУ.
- Всегда актуализировать ГПЗУ.
- Вносить корректировки в ПД с учетом текущих градостройрегламентов.
- Грамотно определять классификацию будущего капстроительства по типу работ и назначению.
Соблюдение всех вышеперечисленных нюансов поможет успешно пройти процедуру получения разрешения на строительство и предотвратить возможные проблемы в ходе реализации проекта.
«По материалам экспертного центра «СибСтройЭксперт»
