Когда встает вопрос подачи документации на экспертизу, среди молодых, менее опытных специалистов, встает вопрос – в чем отличия реконструкции от капитального ремонта. Когда и какую документацию нужно подавать на экспертизу. Для начала следует разобраться в терминологии.
Реконструкция
Как правило, реконструкция объектов капитального строительства необходима для устранения ряда проблем, которые возникли в следствие физического износа построения жилых домов, производственных и общественных зданий. Старту реконструкционных мероприятий может послужить ряд причин – естественный износ, повышенная степень технической эксплуатации, несвоевременное проведение выборочного или комплексного ремонта.
Реконструкция решает следующие задачи:
- изменение квадратуры, высоты потолков, объема капстроительства;- уменьшение или добавление этажей в жилых, общественных, промышленных зданий;
- комплексная или частичная замена/восстановление несущих строительных элементов.
Реконструкционные мероприятия начинаются после разработки проекта, его согласования, а также успешного прохождения экспертизы проектной документации.
Существует 3 вида реконструкции объектов капитального строительства
- жилищно-гражданских домов – перепланировка, переоборудование жилых помещений в общественные, модернизация инженерных систем, переоборудование цоколя для увеличения «жилой квадратуры»;- промышленных зданий – переоборудование, увеличение площади рабочих цехов, улучшение статистики технического и экономического уровня промпредприятий, усиление фундамента;
- действующих производственных помещений – расширение секций прямого производственного назначения, а также подсобных помещений.
Реконструкция объектов капстроительства влечет за собой изменение параметров объекта, его отдельных составляющих, к примеру, меняется высота, этажность, квадратура, объем. Также к реконструкции относятся надстройки, перестройки, увеличение площади, замена или восстановление частей капстроительства, которые влияют на несущие конструкции, меняют их предназначение. Исключение – замена отдельных составляющих на идентичные или повышающие показатели данных конструкций
План мероприятий по реконструкции
Организация работ по реконструкции старого объекта капитального строительства состоит из следующих этапов:- Предварительная подготовка. Представляет собой организацию всестороннего обследования объекта недвижимости, проведение инженерных изысканий (если ранее не проводились или стали не актуальными с течением времени) и разработку проектной документации.
- Проверка проектной документации. Прохождение экспертизы ПД, получение разрешения в соответствующих надзорных органах, ответственных за выдачу разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.
- Реконструкция зданий и сооружений. Для этого исполнитель обязан получить ордер на земельные работы, проведение разных типов строительных надзоров.
- На заключительном этапе происходит завершающее действие - оформление и получение необходимых документов на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Какую документацию необходимо подавать на экспертизу при реконструкции
При проведении экспертизы проекта реконструкции объекта капитального строительства в экспертную компанию подается следующий пакет документации:1. Проектная документация, включающая архитектурные планы, конструктивные решения, инженерные коммуникации и другие необходимые разделы проекта.
2. Техническое задание на проектирование реконструкции, где определены цели и требования к проекту.
3. Результаты инженерно-геодезических исследований объекта или обследование строительных конструкций, необходимое для определения технического состояния объекта.
Этот пакет документов необходим для проведения комплексной экспертизы проекта реконструкции с целью обеспечения безопасности и соответствия планируемых изменений текущим законодательным требованиям, стандартам.
Капремонт
Капремонт объектов капстроительства – восстановительные работы конструкций или их замена на аналогичные, которые не влияют на технические характеристики несущих элементов. Исключение – восстановление или полная замена инженерно-технических систем и систем.Капитальный ремонт подразделяется на 3 вида:
- Комплексный – когда проводятся замены конструктивных частей строительства, систем инженерного обеспечения, их модернизация. Ремонтные работы могут проводиться во всем здании или в его отдельных секциях. Мероприятия компенсируют физический и функциональный износ объекта.- Выборочный – ремонтные работы, касаемые частичной или полной замены отдельных конструктивных частей объекта.
- Аварийный - предполагает оперативное вмешательство для ремонта или замены всех поврежденных конструктивных элементов, систем инженерного оборудования и устройств, попавших под удар непредвиденных ситуаций, таких как аварии, стихийные бедствия, акты терроризма или вандализма.
Вид работ зависит от техсостояния построения, предполагаемого под ремонт, уровень интерьерного благоустройства, а также планировки.
Выводы
В заключение хотелось бы привести примеры, перевести на понятный язык:- Если вы меняете только отделку — это капитальный ремонт;
- Если вносите изменения в инженерные сети — капитальный ремонт;
- При сносе и установке новых перегородок, которые не тяжелее старых — капитальный ремонт;
- Замена окон — капитальный ремонт;
- Если планируете установить или удалить колонну — вас ждет реконструкция;
- Увеличение толщины стяжки пола и усиление перекрытий требуют реконструкции;
- Добавление дополнительного этажа — это уже реконструкция.
И еще один важный момент, который необходимо учитывать при подготовке проекта на реконструкцию — это необходимость прохождения экспертизы проектной документации. Таким образом, определение того, попадает ли проект в категорию реконструкции или нет, играет ключевую роль!
